다주택자 양도소득세- 장기보유특별공제, 주택매매전략 검토

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2020. 7. 10 부동산 대책에 따라 다주택자의 경우 양도세의 부담이 매우 커졌습니다.

다주택자의 양도세의 경우에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

우선 양도소득세란 주택을 양도할 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금입니다.

 

따라서 주택 양도시에 발생하는 이익이 없는 경우, 즉 시세차익이 없을 경우

납부할 세금 역시 발생하지 않습니다.

 

2020.7.10. 부동산대책 중 양도소득세 부분은 다주택자와 단기 매매거래(1∼2년)를 동시에 겨냥하고 있습니다.

즉, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 적용하는 중과세율을 지금보다 10%p 더 높여 2주택자는 20%p, 3주택자는 30%p의 양도세를 중과합니다.

다만 조정대상지역 다주택자와 단기매매에 대한 양도세 중과는 내년 6월 1일 시행됩니다.

이하에서는 양도소득세와 강화된 장기보유특별공제 요건부터 검토해보겠습니다. 

 

1. 주택 소유기간 및 주택 수에 따라 세율 변동

 

양도소득세의 경우 소유자가 주택을 소유한 기간 및 주택 소유수 따라 적용되는 세율이 달라집니다.

 

즉, 주택을 1년 미만을 소유한 경우 세율의 40%가 적용되고,

소유 기간1년 이상이면  6%~42%의 기본세율이 적용되며

여기에 다주택자의 경우 10%~20%가 추가로 부과되게 됩니다.

 

다만 2021년 양도분부터는 1년 미만을 소유한 경우 50%, 1년 이상 2년 미만을 소유한 경우 40%,

2년 이상을 소유한 경우 기본세율 6%~42% 이 적용되게 됩니다.

여기에 조정지역 내 다주택자에 해당한다면 중과세율로 더 많은 세금을 부담하게 됩니다.

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- 다주택자의 경우 예시 (2020년 처분시)

1) 즉 2주택을 소유한 사람의 주택 소유 기간이 1년 이상일 경우 기본 세율에 10% 가산으로

최소 16%~52%가 적용되며

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2) 3주택을 소유한 사람의 주택 소유 기간이 1년 이상인 경우  20%를 가산하여 26%~62%가 적용됩니다

 

2. 장기보유특별공제란

 

장기보유 특별공제란  집을 보유하고 있던 기간에 따라

세율이 차등적용되어 감면받을 수 있는 제도로 보유 기간이 3년 이상인 건물 및 토지 등에

양도소득금액 산정 시 일정 금액 공제로 보유 기간이 길어질수록 공제액이 높아집니다.

이는 실물자산인 부동산의 양도 차익 중 물가 상승분 수준을 반영한 측면이라고 할 수 있습니다.

기간 산정은 취득일부터 양도일까지 일수로 계산하며, 각 그 기준일은 잔금일과 소유권이전등기접수일 중에 빠른 날짜로 합니다.

 

[1세대 1주택외- 일반 공제율]

3년 이상 보유하면 6%를 공제하고 이후에는 1년에 연 2%를 추가해 15년 이상 보유시 최대 30%까지 받을 수 있습니다.

다만 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 조정 대상 지역의 경우  2년 이상 거주한 1주택에 한합니다.

 

[1세대 1주택-고가주택의 경우]

이전에는 9억원이 넘는 고가주택에 대해서도 1세대 1주택인 경우 거주여부를 불문하고 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%의

공제혜택이 있었으나, 2020년 1월 1일부터는 이에 대해서도 2년 거주 요건이 꼭 필요합니다.

 

[예외]

다만 해당 부동산이 미등기 상태이거나,  다주택자가 조정 대상 지역의 주택을 양도하는 경우에는

아무리 오래 보유했다 할지라도 장기특별공제를 받을 수 없습니다.

 

 

​3. 다주택자의 경우 주택매매 전략

 

조정대상 지역이 아닌 일반지역의 부동산부터 양도하는 방법을 생각해볼 수 있습니다.

즉, 양도소득세 중과세에 적용되려면 조정대상지역 소재 주택을 양도해야 중과세가 적용되는 것이므로, 조정대상 지역이 아닌 일반지역의 주택은  양도하더라도 일반세율을 적용받아 양도할 수 있으므로, 일반주택을 처분하여 1주택자가 된 후 그때부터 장기보유특별공제 요건을 구비하는 방법을 고려해볼 수 있습니다.