임대차3법 또는 임대차5법- 전월세상한제 및 신고제, 계약갱신청구권등법안 국회 발의

정부의 7.10. 부동산대책과 더불어 임대차3법이 올 6, 7월 국회에 발의되었습니다.  

아직 법안 개정안이 국회를 통과하지 않았으나, 법안 개정안이 국회에서 통과되기 전에  임대료를 올려두거나, 전세를 월세나 반전세로 전환하려고 하는 집주인들이 늘어나고 있습니다.

1. 임대차3법이란?

 

전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안으로, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대자보호법’ 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함됩니다.

​ 해당 법안들은 각각 여당 의원들이 중심이 돼 2020년 6월, 7월에 국회에 발의된 상태입니다.

2. 주택임대차보호법 개정안 - 계약갱신청구권, 전월세상한제

 계약갱신청구권과 관련하여 기본 2년에 2년을 갱신할 수 있는 2+2 법안, 기한업시 연장하는 법안, 2년씩 2회씩 연장하는 법안 등이 제시되었고

기본 2년에 2년을 갱신할 수 있는 2+2 법안이 유력합니다.

또한 임대료 인상과 관련하여서는 직전 계약 임대료의 5% 이상 올리지 못하게 하는 안이 유력해보입니다.

이에 대해서는 임대료 증액 상한을 5%를 기반으로 하되 물가상승률 등을 감안해 조정하게 하는 법안들도 발의되었습니다.

 

3. 부동산 거래신고등에 관한 법률 개정안 -전월세 신고제
전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고하도록 하는 법안입니다. 

​ 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주됩니다.

​또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 포함되어 있습니다.

​다만 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 하게 되어있습니다.

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4. 임대차 5법?- 표준임대료제 도입 및 주택임대차분쟁조정위원회 권한 강화 포함

(1) 표준임대료제 도입 추진

 정부가 주택 상태를 기준으로 적정 임대료 수준을 산정하는 '표준임대료제' 도입이 추진됩니다.

표준임대료제는 각 지자체가 주택 위치·종류·면적·내구연한 등 기준에 따라 일정 주기로 적정 임대료를 산정·고시토록 하는 제도로, 전월세 가격 폭등을 막겠다는 취지입니다.

 

(2)주택임대차분쟁조정위원회 권한 강화

 주택임대차분쟁조정위원회는 주택 임대차 관계에서 발생하는 분쟁의 심의·조정을 담당하는데, 주택임대차분쟁조정위원회에 고시된 표준임대료를 기준으로 분쟁을 중재하도록 권한이 부여됩니다.  

 

위에서 살펴본 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제와 함께 이른바 '임대차 5법'으로 불리고 있습니다.

 

​5. 개정안 통과여부

임대차 3법에 대해서는 현재 논란이 계속중입니다.

임차인의 최대 4년의 계약갱신청구권을 인정하는 법안이 통과되면 임대차 계약 종료 후 집주인이 임차인을 바꾸고, 임대료를 큰 폭으로 인상할 수 있어 임대료 상승의부작용이 예상될 수 있기 때문입니다.

또한 현재 수도권과 세종 등 일부 부동산 과열지역에만 시행되고 있는 전월세신고제를 전국으로 확대하면 지방자치단체의 행정력 부담 등이 발생할 수 있고, 5% 전월세상한제 도입시 임대인의 집수리 거부 등 부작용이 나올 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.  

집주인이 계약갱신청구권 거절도 제한적으로 인정하므로,  임대차 기간이 4년으로 고정돼 버리면 집주인들이 부담을 느껴 임대를 포기해 매물이 줄어들 수 있는 부작용도 있습니다.

 

다만 여당은 기존 임대차 3법에 표준임대료제와 임대차분쟁조정위의 권한 강화가 추가돼야 임대차 제도가 제대로 자리잡을 수 있다"며 "집값이 많이 오르는 것과 무관하게 청년층의 주거 부담이 완화될 것"이라고 하여, 그 통과 여부가 주목되고 있습니다.

 

임대차 3법 또는 5법의 개정안 중 임대료 책정 및 인상과 임대차계약기간과 관련한 부분은 민법의 사적자치의 영역으로 어느 정도 제한이 가능할지, 이를 감독하기 위한 행정력 부담은 어느 정도까지 인정할지, 부작용과 법안의 효과에 대해 신중한 검토 후 통과가 이루어져야 할 것입니다.