다주택자 증여 방안- 2020.7.10. 부동산 대책에 따른 절세 방법

2020년 7.10. 대책으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 및 부동산 종합소득세 강화 등으로 다주택자들의 세금부담이 증가하였습니다.

2021년 6월 1일까지 유예기간이 있어 많은 다주택자들이 현재 보유하고 있는 주택을 어떻게 처분할 것인지 고민이 많을 텐데요,

증여를 통한 방법도 한가지 대안이 될 수 있는 바, 증여를 통한 주택 처분의 경우 주의 사항에 대해 살펴보겠습니다.

1. 과세 기준을 확인할 것

과세기준이 되는 증여 대상 부동산은 시가, 감정가액, 공시지가 순으로 평가하게 됩니다.

 

(1) 아파트의 경우

 일반적인 아파트 같은 공동주택은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 실거래가를 확인할 수 있으므로, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 나와있는 실거래가 중 증여일 전후 3개월 이내의 가장 가까운 금액으로 신고해야 합니다.

증여세를 줄일 목적으로 기준시가로 신고하게 되면,  신고 불성실 가산세가 부과될 수 있으므로 국토교통부 실거래가 공개시스템 상의 실거래가 기준으로 신고하여야 합니다.

 

(2) 단독주택의 경우

아파트 같은 집합건물이 아닌 단독주택 등은 별도의 감정을 받게 되면 감정가액, 그렇지 않을 경우 공시지가로 과세 기준을 정하게 됩니다.

다만 일반적으로 감정가액이 높게 나오는 경향이 있으므로 감정을 받지 말고 공시지가로 평가하는 게 유리할 수 있습니다.

또한 공시지가는 매해 상승하는 게 일반적이므로, 공시지가 발표일인 5월 31일 이전에 증여하는 것이 좋습니다.

 

2. 수증자 선택

수증자와 관련하여 증여재산 공제가액을 검토하여야 합니다.

수증자가 배우자인 경우 6억원, 직계비속인 경우 5천만원, 직계존속인 경우 5천만원, 기타 친족으로부터 증여받은 경우 1천만원의 증여재산 공제가 인정됩니다.

다만 배우자의 증여재산 공제가액이 크다 하여도, 다주택자가 증여를 할 때 배우자에게 주택을 증여하는 것은 효과적인 절세 전략이 아닙니다.

즉 부부는 주택수를 합산하게 되므로 오히려 취득세만 납부하게 됩니다.

따라서 다주택자의 효과적인 절세 전략은 독립세대를 구성하고 있는 자녀에게 증여하거나, 같이 살고 있는 자녀들은 증여 후 세대 분리를 하는 방법입니다.

 

3. 증여 주택 선택

다주택자가 소유하고 있는 주택이 조정대상지역 주택, 비조정대상지역 주택인 경우입니다.

조정대상지역으로 지정된 지역 외의 양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택은 중과 대상에서 제외되고 주택수 계산에서도 제외됩니다.

따라서 증여를 하려면 중과 대상인 조정대상지역 내의 주택을 증여해야 중과 대상에서 효과를 볼 수 있습니다.

 

4. 부담부증여도 함께 고려해볼 것

재산을 양도할 때 채무를 같이 증여하는 것을 부담부증여라고 하는데, 이전한 채무에 대해서는 양도인이 양도소득세, 부동산 가액에서 채무를 제외한 나머지 부분에 대해서는 수증자가 증여세를 부담하게 됩니다.

승계한 채무에 대한 양도소득세는 중과세가 될 수 있지만, 증여세로 세부담을 분산시키면 절세 방안이 될 수 있습니다.

 

5. 국세청의 자금출처 조사에 대비할 것

국세청에서는 미성년자 채무상환자금에 대해서는 자금출처 조사를 보다 면밀히 하고 있고, 사후관리대상 부채를 매년 1회 이상 전산으로 사후관리하고 있으므로 실질적인 경제능력 대비가 필요합니다.

또한 배우자 직계존비속 간의 부담부증여의 경우에는 수증자가 채무를 인수했더라도 채무액은 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정하여 증여재산가액

전체에 대해 증여세를 과세하므로 채무부담계약서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등을 구비가 필수적입니다.

 

6. 이월과세 규정 주의

배우자나 자녀에게 증여 후 5년 이내에 해당자산을 팔게 되면 이월 과세 규정이 적용될 수 있습니다.

즉 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이네에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물, 특정시설물 이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시를 기준으로 산정하게 되므로 5년 이내에 해당 자산을 매매하는것은 신중을 요합니다.