주택임대차보호법상 주거용 건물(주택) 판단

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여

특례를 규정하고 있습니다.

 

즉 경매절차에서 소액임차인의 최우선 변제권, 우선 변제권,

대항력 등을 규정하여 국민의 주거생활의 안정을 도모함을

그 목적으로 하고 있습니다.

 

다만 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는

건물이 주거용 건물에 해당하여야 하는데,

우리 법은 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법이 적용된다고 규정하고 있습니다.

(주택임대차보호법 제2조)

 

1. 주택임대차보호법 제2조의 주거용 건물 판단 기준

=> 실제 용도에 따라 판단!

 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 합니다.

 

  또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라

 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계

그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 합니다.

 

2. 구체적 사례- 판례를 통한 검토

(1) 주거용 건물로 인정한 사례

     공부상의 표시:  단층 작업소 및 근린생활시설로 표시

 

     실제 용도:

      갑의 경우- 주거 및 인쇄소 경영 목적으로 임차하여

      가족들과 입주하여 그 곳에서 일상 생활을 영위하는 한편

      인쇄소를 운영, 주거용으로 사용되는 부분의 면적이 비주거용

      으로 사용되는 부분 보다 넓음

 

       을의 경우 - 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여

       가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하면서

       슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 비주거용으로 사용되는 부분이

       더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적임

 

        판례는 위 각 부분이 갑ㆍ을의 유일한 주거인 경우 주택임대          차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물인정하여야여야

        한다고 판시하였습니다.

        (대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결)

 

즉,  이 사건 건물은 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로는 주택으로도 이용되고 있는 단층 건물로서 격벽으로 구분되어 각 독자적인 출입구를 가진 6개 부분으로 구성되어 있는 사실, 피고 갑은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 피고 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로, 각기 위 6개 부분 중 하나씩을 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있는 사실, 피고 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 피고 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적인 사실, 위 각 부분은 피고들의 유일한 주거인 사실을 인정한 다음, 피고들이 점유하고 있는 위 각 부분은 주택임대차보호법 제2조에서 정한 주거용 건물에 해당한다는 취지로 판단하였습니다.

 

(2) 주거용 건물을 부정한 사례

      공부상 표시: 지하 위락시설 및 다방

      실제  용도: 피고가 임차한 건물부분은 약 30평 가량의 지하실

      다방영업장 약 21평, 주방 약 3평,

      약 2 내지 3평 가량의 방 2개로 이루어져 있음

 

판례는 피고가 다른 곳에 소재한 연립주택을 구입하여 위 다방이 아닌 연립주택에서 거주한 사실을 인정한 다음, 피고가 임차한 위 건물부분은 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고,

설사 피고가 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적으로 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 위 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것이라고 보아 주거용 건물에 해당하지 않는다고 보았습니다. (대법원 1996. 3. 12 선고 95다51953 판결)