임차인 대항력 취득 요건 (가족, 전차인 주민등록으로도 대항력 취득 가능?!?)

Q. A씨가 임차하여 거주하고 있는 주택이 임의경매에 붙여졌습니다.

A씨는 직장문제로 해당 주택에 전입신고를 하지 않았으나, 배우자가 해당 주택에 전입 신고를 해놓은 상태입니다.

이 경우 A씨는 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있을까요?

1. 대항력있는 임차인이란?

주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)

  ①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

주거용 건물의 임차인은 임차권등기를 경료하지 않아도 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날 0시부터 부터

제3자에 대하여 대항할 수 있습니다.

 

1) 주택의 인도

인도란 점유의 이전을 말합니다.

현실적인 인도 뿐 아니라 간이인도, 점유개정,

목적물반환청구권 양도에 의한 인도도 포함합니다.

 

2) 주민등록

주민등록은 채권적 효력에 불과한 임차권의 존재를

제3자에게 공시하는 것으로 등기에 갈음한 공시능력이

인정됩니다.

따라서 주민등록에 의하여 해당 주거용 건물의 점유가

임차권에 기한 점유임을  제3자가 인식할 수 있어야 하므로

주민등록상 주소 기재가 정확해야 합니다.

따라서 원칙적으로 주민등록상의 주소가 임차주택의 실제 지번, 동호수와 일치해야 합니다.

또한 외국인도 외국인등록증이 있다면 계약서를 가지고

주민센터에서 확정일자를 받으면 대항력을 취득할 수 있습니다.  

 

2. 주민등록된 사람이 임차인 본인이어야 할까?

다만 주민등록 된 사람이 꼭 임차인 자신일 필요는 없고

임차인의 배우자나 자녀, 임차권의 양수인이나 전차인과 같은

직접점유자의 주민등록도 무방합니다.

그러나 임차권의 양수인이나 전차인은 임차권의 양도나

전대가 적법한 경우를 전제로 합니다.

 

임차인의 무단전대와 관련하여서

적법한 전대차인지가 문제될 수 있으나

임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용, 수익하도록 한 경우에 있어서도

임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 임대인은 자신의 동의 없이

전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용 수익을 임대인에게

주장할 수 있으므로 이러한 전차인이 주택인도 및 주민등록 요건을 갖춘 한 임차인의 대항요건은 적법하게 유지, 존속합니다.

 

다만 해당 주거용 건물에 실제 거주하지 않는

간접점유자인 임차인은 주민등록 대상이 되는

"당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자"가 아니므로

임차인의 주민등록은 주민등록법 상 적법한 주민등록이 아니므로, 직접점유자인 배우자, 자녀, 전차인 또는 임차권 양수인이

자신의 주민등록을 마쳐야 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득합니다.

 

3. 대항요건의 유지

주택의 인도 및 주민등록은 대항력 취득 시에만 필요한 것이

아니고, 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야

합니다.

즉 주택의 새로운 소유자에게 대항하려면 새로운 소유자에게

소유권이 이전될 때까지 대항요건이 유지되어야 하고,

경매절차에서 낙찰자에게 대항하기 위해서는 낙찰자가 소유권을 취득하는 시점인 매각 대금 납부시까지 대항요건을 계속 유지해야 합니다.