양도소득세와 비용공제-화장실 수리비는 비용으로 인정될까

 

1. 양도소득세란?

양도소득세는 매매가액에서 취득가액을 뺀 금액에 대해 부과하는 세금으로 양도차익이 발생할 때 부담하는 세금입니다.

양도차익은 기본적으로 매매가액에서 취득가액을 차감해 계산합니다.

그러나 실제 건물을 구입해 보유, 사용하면서 부동산 구입 비용 외에 여러가지 추가 비용이 발생합니다.

예를 들어 부동산을 취득시 발생하는 취득세부터 부동산 중개수수료, 보유기간 중 발생하는 관련 제반 수리비용 등이 있습니다.

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이런 비용이 세금 계산할 때 비용으로 공제된다면 과세 표준의 근거가 되는 양도차익이 줄어 양도세 부담을 줄일 수 있을텐데요

양도세를 계산할 때 공제받을 수 있는 항목은 어떤 것이 있을까요 

 

2. 양도소득세 산정시 공제 항목

실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조에 열거된 취득가액, 자본적지출액, 양도비를 의미합니다.

 

자본적 지출액에 건물의 수리비용이 포함될 수 있을 지가 쟁점인데. 

즉,건물의 수리비라 하여, 모두 필요경비로 공제되는 것은 아니며, 자본적 지출에 해당되는 비용만 필요경비로 공제됩니다.

자본적지출액이란 해당 자산의 가치를 증대시키는 대수선비를 말하며 필요경비로 공제가 가능합니다.

반면 그 반대 개념인 수익적 지출은 건물의 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용으로 필요경비로 공제받을 수 없습니다.

 

자본적 지출액과 수익적 지출액은 다음 예시 사례로 판단해볼 수 있습니다.

필요경비로 공제되는 자본적 지출은 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 의미합니다.

그 예시로 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자바라 등 방범창 설치비용, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금이 있습니다. 

 

필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출-정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는

본래의 기능을 유지하기 위한 비용으로 ①벽지, 장판 교체비용 ②싱크대, 주방기구 교체비용③외벽 도색작업
④문짝이나 조명 교체비용 ⑤보일러 수리비용 ⑥옥상 방수공사비 ⑦하수도관 교체비 ⑧오수정화조설비 교체비
⑨타일 및 변기공사비 ⑩파손된 유리 또는 기와의 대체 ⑪재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입
⑫화장실 공사비, 마루 공사비 가 있고, 

위 금액은 자본적 지출에 해당하지 아니하여 비용 공제를 받을 수 없습니다.

 

3. 화장실 공사비를 공제받을 수 있을까?

일반적으로 다른 부분의 수리보다 화장실 수리에 많은 비용이 수반될 수 있는데요, 

화장실 공사와 관련하여서는 조세심판원의 심결례가 있으므로 사안에 따라 자본적 지출에 의한

공제가 가능한 것으로 보입니다.

즉, 화장실의 변기 및 욕조, 세면대 교체비용도 본래의 기능을 유지하기 위한 수준의 개량으로 인정되어 그동안 국세청 유권해석 및 조세심판원의 심판 결정에서 수익적 지출로 보아 필요경비로 인정되지 않았습니다.

그러나 최근 조세심판원에서는 화장실 전체 수리 및 개조비용은 「소득세법 시행령」 제67조 제2항에서 규정하고 있는 ‘자본적 지출’에 해당한다고 결정하였는데,  (조심2017중2254, 2017.09.08) 화장실의 단순 개조비용 예를 들면 낡고 오래된 변기, 세면대, 타일 등을 부분적으로 교체한 것은 주기적인 수선으로 보아 수익적 지출로 보았지만, 
기존의 욕실을 전부 뜯어내고 전체적으로 개조하면서 상당한 비용이 소요되었으며, 그로 인해 해당 주택을 양도할 때 욕실의 개조비용만큼 유사한 다른 주택보다 가격을 더 높게 받을 수 있었다면 화장실 수리는 단순한 일부 기기의 교체를 넘어 해당 아파트의 가치를 현실적으로 증가시키는 정도에 이르렀을 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 화장실 전체 수리 비용은 「소득세법 시행령」 제67조 제2항에서 규정하고 있는 ‘자본적 지출’에 해당한다고 판단하였습니다.  

조심 2017중2254, 2017. 9. 8

 

 

[제 목] 화장실 수리 비용 등을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 등

[결정요지］

이 건에서 청구인은 쟁점아파트를 2014년 1월 ㅇㅇo천만원에 취득하여 2015년 10월 ㅇㅇㅇ천만원에 매도하였는데, 청구인의 쟁점아파트 보유기간 동안 아파트 가격이 40%나 올랐음에도 달리 가격이 급등할 만한 특별한 사정이 제시되지 않았으므로 쟁점공사도 그 가격상승의 주된 원인 중 하나가 되었을 것으로 보이는 점, 등기부상 면적이 40.63㎡인 쟁점아파트의 수리비용이 ㅇㅇㅇ백만원인 것을 보면, 이 건 화장실 수리는 단순한 일부 기기의 교체를 넘어 화장실을 전반적으로 개량하여 쟁점아파트의 가치를 현실적으로 증가시키는 정도에 이르렀을 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 화장실 전체 수리비용은 ‘자본적 지출’에 해당하는 것으로 보이므로 이를 필요경비에 산입하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨

 

4. 비용 공제를 위해 필요한 서류

 

예전에는 자본적 지출에 해당하고 지출을 했다는 근거(계약서나 견적서 + 금융증빙)만 있어도 필요경비로 인정이 됐는데요.

이 경우 공사업자는 세금계산서 등을 교부하지 않아도 국세의 부과제척기간(5년)이 경과하여 세금을 부과하지 못하는 반면, 인테리어 공사를 발주한 주택 소유자는 필요경비로 인정되는 불합리함이 있었습니다.

이런 문제점을 해결하기 위해 소득세법 시행령을 개정하여 2016.2.17. 이후 지출하는 분부터 그 지출에 관한 법정 증빙(신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서)을 수취 · 보관하고 있지 않으면 비록 해당 지출이 자본적 지출에 해당하더라도 필요경비로 인정되지 않으니 주의해야 합니다.

[ 2016년 2월 17일 전에 지출된 비용이라면, 법정증빙이 없는 경우로서 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 확인할 수 있는 서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에는 양도자산의 필요경비로 공제가 가능할 것입니다]

즉 아래와 같은 법정 증빙을 구비가 필요하므로 잘 챙겨놓으셔야 합니다!

- 법정증빙 -

 

1) 신용카드매출전표

 

2) 현금영수증

 

3) 세금계산서

 

4) 계산서